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代理轉戰海外市場東京物業75萬入場

2014年1月19日

香港樓價高企，3D辣招嚇怕投資者，資金需找出路抗通脹，不少港人已轉戰海外物業，相比香港，日本樓價偏低，最近日元貶值，令當地物業吸引力大增，想要在日本做收租公並不難，東京住宅單位門檻低至75萬元，租金回報更高達10厘，加上2020東京奧運效應，升值前景備受看好。

東京市中心STUDIO　上班族熱捧
最近在港推出多個日本物業的世紀21中華物業聯席董事鍾亦琛指出，該公司與日本世紀21合作，提供港人熟悉的東京、新宿、池袋等地住宅放盤。「現時只需1,000萬日元，即75萬港紙，就可以喺東京市中心買一間好受上班族歡迎嘅STUDIO，好多日劇男女主角都是租呢類細單位住，而且租金回報高，約有8厘至10厘回報，扣除稅項等成本，回報都有6厘至8厘，層樓好快翻本。」

東京樓價　明年睇升10%至15%
鍾亦琛表示，日本物業除了租金回報高之外，日本首相安倍晉三的量化寬鬆政策，推低日元匯率，日元由去年高位跌至現時約7.5算，導致最近3、4個月開始出現買日本樓熱潮，現時該行平均每月都有10多宗交易。他分析指，2020年奧運效應下，東京將進行大型的都市建設及基建，更有利東京房地產升值，估計明年樓價約有10%至15%升幅。
他續說，回顧1990年代，是日本房地產市場泡沫頂峰，當時東京新宿一個面積約200方呎的小套房，也能以6,000萬日元賣出。目前東京樓價已回落到1980年代泡沫經濟尚未發酵時，而且兼具租金高，低空置率的雙重特性，加上日元貶值，現正是投資日本房地產的好時機。
相比投資其他國家，日本屬於先進國家，不但距離香港較近，也是港人熱門旅遊點，而且日本政治穩定，國民道德水平高，並以守法聞名全球。當地不動產買賣制度亦相當完善，加上樓價透明度高，令投資者增加對當地置業的信心。

銀行承造五成樓宇按揭
「如果買100萬港元以下日本物業，香港買家通常都會full pay畀晒。我地推介有著名鐵路沿線山手線附近住宅，面積約120方呎，物業類型有兩、三層高及高層大廈選擇，樓價介乎約75萬港元至120萬港元，但建議唔好買地下層，因為日本人不愛住地下單位。」他指出，香港人會較偏愛升值力較高的高尚區優質物業，包括惠比壽及目黑等地，面積約500至600方呎，2房間隔，樓價約300萬港元至400萬港元。若需要銀行按揭，日本中國銀行可承造五成樓宇按揭，條件是樓價300萬港元以上物業，按息約3厘，年期15年。最近該行就促成香港買家大額成交，新宿全幢物業連地皮買入，涉及逾1,000萬港元，全幢出租，高達10厘回報。買家全幢買入可當海外宿舍或民宿，但由於東京地價高，很少會作民宿用。

提供一條龍代租服務
鍾亦琛稱，香港準買家可直接到日本當地睇樓簽約，亦可選擇在港簽訂買家協議書，由世紀21行代辦一切買賣手續。日本代理交易時將提供「重要事項說明書」，列明是否凶宅、有沒有發生水浸、可否養寵物等事項。至於日本買樓稅項約5%至8%，若在5年內出售，稅率高達約39%，5年後則大幅減少約15%。至於出租物業方面，稅項包括5%出租稅率（年租金計），以及支付管理費及大廈維修基金，總出租成本約佔租金回報2厘（實際租金回報率也可達6至8厘）。「日本人租屋，租客要找保證人，一旦欠租，保證人要上身。」該行並提供一條龍代租管服務，服務費為每月租金5%。

生意幾何級數增長
世紀21中華物業行政經理魏鳳意表示，二手市場停頓，世紀21中華於去年初學習做內地盤，但市場反應小，至去年中，日元大跌，公司決定向外闖，小注投資100萬港元，作前期考察、部署及日常開支，以及租用office及宿舍，到7月正式促成第一宗買賣，之後生意以幾何級數增長，上月促成10多宗買賣，到目前已促成近30多宗成交。公司有大半年銷售日本樓經驗，並很快掌握到香港人買日本樓目的及所有日本房屋買賣技術及細節。
展望2014年，在香港人購買日本樓市場中，相信世紀21中華可以有80%市場佔有率，及可望達到超過100間房屋買賣宗數。