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地產代理業界聯席會議回應政府措施全文

2010年11月29日

一. 政府的新招是亂投重藥治標不治本

1. 為遏止樓市狂熱，財政司於2010年11月19日重拳出擊，宣佈推出三大辣招：包括以三級制徵收「額外印花稅」、收緊按揭成數及全面禁止延交印花稅。

2. 「抑制樓市炒風」三招甫一推出，立竿見影，市場立轉淡靜，短期的炒賣即時收歛，當然用家亦會束手觀望，靜觀其變。惟此淡靜的局面可能並非短期性，因為「額外印花稅」的遏抑作用威力龐大，一日不修正此政策，市場將難以回復正軌。

3. 其實地產界及學者多年來已指出，新樓(尤以商業用的甲級寫字樓)供應有不足，未能配合香港經濟整體發展的需要。故此在供求失衡及眾多刺激「資產增值」因素於近月同時湧現的利好情況下，樓價遂節節上提，「炒風」及「泡沬」日濃。

4. 但政府卻置若妄聞，未能及早制訂理性及有效的方案。反之，今次卻亂投重藥，推出「一面倒」的政策，這種倒行逆施的做法是會秧及池魚、殺錯良民、造成更多問題，甚至做成破壞「自由市場」的規律及運作，迫使投資者作出「不正常」的投資決定，令地產業及金融業帶來陰影及負面影響。

二. 地產代理界的回應及意見

就此，【地產代理業界聯席會議】（下述簡稱：「聯席會議」，成員包括：香港地產代理商總會、地產代理聯會、香港新界地產代理商聯會、香港地產代理專業協會、香港專業地產顧問商會等業界五大商會）曾於地產代理業界內進行內部咨詢，總結出下列意見及建議，並將提交予政府及立法會考慮，希望結合其他社會人士的智慧及力量，協助糾正「矯枉過正」的決策，維護市場的正常運作。

1. 業界普遍認同樓市炒風過盛，政府有需要推出適當措施遏抑炒家。

2. 政府及各界人士應坦白承認，「炒家」是無「市」不在，故地產市場有「炒家」、股市有「炒家」、期市有「炒家」，故炒家的存在是客觀的現實。如何界定「炒家」或「投資者」實有爭議，持貨少於兩年是炒家嗎？少於一年是炒家嗎？頻密地買入及賣出的人士是炒家嗎？同一時間擁有多個住宅物業的人士是炒家嗎？「炒樓」是不道德甚至是罪惡的行為嗎？那政府也應該對「炒股」的人士加以懲罰性的措施嗎？

3. 香港有許多投資界的精英，深明「睇市」之道，並靈活處理何時「買入」及「賣出」以取得投資的成果。這些活動是市場動力的一部份，而政府多年來是致力維護市場的自由度及靈活性，而非用「重藥」遏抑。社會人士及政府該對上述問題宜多加思考及評訂施政的方針，以免好心做壞事。

4. 業界深感政府今次的決定是倉猝行事，所公佈的資料/指引嚴重不足，令物業代理界的執行人員無所適從，難以確定具體操作，深恐於處理交易時會出現混亂，誤導投資人士。

5. 「額外印花稅」及「進一步收緊按揭比率」這兩招則「落藥過重」，令到市場受到衝擊，所有業權人(無論是炒家或用家)都會受到傷害。

6. 「額外印花稅」是新稅例，是有待立法會通過修例始能生效，一經修例便會成為稅制的一部份，是否意味此政策將會在本港長久執行？業權人有權知道政府這個新稅制是短期還是長期措施，以便作出其投資決定。

7. 「額外印花稅」的推行要即時生效令到市場及有關行業受到嚴重衝擊，產生反效果。

7.1 剛簽訂臨約者可能會決定撻訂，因擬購入的物業立即跌入新稅網；已簽訂正式買賣合約者會恐懼因新招引致樓市下調而興起「踼契」潮，令市民蒙受損失，使市場產生不良效應。

7.2 若業權人因急需 (例如失業、急病、甚或意外傷亡而失去繼續持有資產的能力) 而要賣樓套現時，「額外印花稅」會阻礙業權人的套現能力，並因此無辜地被懲罰性徴稅，造成不公平的情況。

7.3 當市場急速下跌而業權人希望賣樓避險時，「額外印花稅」會對這些業權人帶來雪上加霜的效果、阻礙資產套現的流動性，加上罰稅，造成更多「負資產」人士。

7.4 市場的大幅萎縮會對地產代理、律師、金融等多個行業造成直接影響，令有關行業出現營運上的困難及大量的從業員面臨失業。以地產代理業為例，若樓市的交投持續淡靜六個月、交投量萎縮三成，估計將會有二成(約一仟間公司)的代理行會結業，造成超過三成的從業員及後勤人員(近一萬人)面臨失業。

8. 其實當宣佈一個明確打擊炒賣的方案時，投機炒賣人士自然引退，生效的時間表可寬容一段時間(例如兩個月後生效)，使正常的投資行為可以有足夠時間調節及適應，然後作出理性的安排，使交易及市場的運作可以維持正常及理性。

9. 所公佈的「收緊按揭」方案將會產生「落井下石」的不良後果。額外印花稅已具足夠力量使炒風收歛，樓價自然會逐步下調，故按揭政策應靈活制訂，以協助有需要的人士完成置業目標。

9.1 自用的「非豪宅」住宅物業應繼續獲靈活及鼓勵性的按揭安排(七成按揭)以維持「用家」的置業能力；

9.2 800萬元以下的商業物業(寫字樓及商舖)可經由商業銀行按商業原則批出七成或以下的按揭，以保持中小企的營商能力及業務發展；

9.3 工業物業則應維持過往的按揭政策，經由商業銀行以商業原則審批，以免影響工業界的營運；

9.4 收緊大銀碼交易的「豪宅」及商業物業的按揭政策可被接受。

10. 建議撤消推行「額外印花稅」的政策，改以三級制徵收「額外利得稅」作為懲罰性措施。「炒家」的目的是要賺「快錢」，針對所賺的「快錢」徵收懲罰性「額外利得稅」始為公平合理的政策。

11. 增加土地供應始為解決問題的不二法門。勾地政策經已過時，更是「高地價政策」的幫兇，不利健康發展經濟的大原則。政府應定時以拍賣方式推出適量的土地供發展，以滿足市場的需要。

籲請政府及立法會議員慎重考慮我們的意見！

香港地產代理商總會(朱建蘭主席)
地產代理聯會(郭德亮主席)
香港新界地產代理商聯會(邱慶新主席)
香港地產代理專業協會(關樂平會長)

【地產代理業界聯席會議】
召集人：朱建蘭謹呈
2010年11月29日